Verjährung von Mietschulden: Fristen für Miete und Nebenkosten
- Stand
- 11.10.2026
- Rechtsgrundlage
- § 195 BGB
Für die Verjährung von Mietschulden gelten drei Jahre ab dem Ende des Jahres, in dem die Miete fällig war: Rückstände aus 2023 verjähren am 31. Dezember 2026. Für die Nebenkostenabrechnung und für Schäden an der Wohnung laufen eigene, teils viel kürzere Fristen.
Kurz gefasst
- Jede Monatsmiete verjährt für sich. Fällig ist sie, wenn der Vertrag nichts anderes bestimmt, spätestens am dritten Werktag des Monats, § 556b Abs. 1 BGB.
- Eine Nebenkostennachzahlung verlangen Sie nur, wenn die Abrechnung binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter war, § 556 Abs. 3 BGB.
- Ersatz für Schäden an der Wohnung verjährt schon sechs Monate nach der Rückgabe, § 548 Abs. 1 BGB.
- Mahnungen halten die Frist nicht an. Das tut die Zustellung eines Mahnbescheids, § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB, und dafür zählt bereits der Eingang des Antrags, wenn die Zustellung demnächst folgt, § 167 ZPO.
- Ist der Vollstreckungsbescheid rechtskräftig, verjährt die Forderung erst in 30 Jahren, § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB.
Verjährung von Mietschulden: drei Jahre ab Jahresende
Für die Miete gibt es im Mietrecht keine eigene Verjährungsfrist. Es gilt die regelmäßige von drei Jahren, § 195 BGB – für die Wohnung wie für das Ladenlokal, gegenüber Privatleuten wie gegenüber Unternehmen.
Die Frist beginnt nicht am Tag, an dem die Miete ausblieb. Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie Ihren Schuldner kannten, § 199 Abs. 1 BGB. Den Mieter kennen Sie, also kommt es allein auf die Fälligkeit an. Die Miete ist zu Beginn des Monats zu zahlen, spätestens am dritten Werktag, § 556b Abs. 1 BGB, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt. Jede Monatsmiete ist damit eine eigene Forderung mit eigenem Fälligkeitstag.
Weil die Frist zum Jahresende anläuft, verjähren alle Rückstände eines Jahres am selben Tag. Die Januarmiete 2023 und die Dezembermiete 2023 enden gemeinsam am 31.12.2026.
| Forderung | Fällig | Verjährt am |
|---|---|---|
| Miete für Januar 2023 | Januar 2023 | 31.12.2026 |
| Miete für Dezember 2023 | Dezember 2023 | 31.12.2026 |
| Miete für Januar 2024 | Januar 2024 | 31.12.2027 |
| Nutzungsentschädigung für Mai 2024, Mieter nach Vertragsende nicht ausgezogen | Mai 2024 | 31.12.2027 |
Für den eigenen Fall genügt der Monat, um den es geht. Der Rechner nennt Fristbeginn, Verjährungsende und die Zeit, die bleibt.
Wann verjährt Ihre Forderung?
Nicht das Rechnungsdatum, sondern der Tag, an dem die Zahlung fällig war.
Nur ausfüllen, wenn der Schaden erst später eingetreten ist.
Nur ausfüllen, wenn Sie erst später von Anspruch und Schuldner erfahren haben.
Leer lassen, wenn der Schuldner weder gezahlt noch die Forderung anerkannt hat.
Leer lassen, wenn noch kein Mahnbescheid zugestellt ist.
Was der Antrag kostet und was der Schuldner Ihnen dann schuldet, zeigt der Gebührenrechner.
Unverbindliche Berechnung. Abgebildet sind die regelmäßige Frist, § 195 BGB, mit Fristbeginn nach § 199 Abs. 1 BGB und den Höchstfristen nach § 199 Abs. 2 bis 4 BGB, die zehnjährige Frist nach § 196 BGB, die sechs Monate nach § 548 Abs. 1 BGB, die Mängelfristen nach § 438 BGB und § 634a BGB sowie die dreißig Jahre für einen Titel, § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB und § 197 Abs. 1 Nr. 4 BGB, bei künftig fällig werdenden wiederkehrenden Leistungen ersetzt durch die regelmäßige Frist, § 197 Abs. 2 BGB. Nicht berechnet werden: die dreißig Jahre für Schadensersatz wegen vorsätzlicher Verletzung von Leben, Körper, Gesundheit, Freiheit oder sexueller Selbstbestimmung, § 197 Abs. 1 Nr. 1 BGB, arglistiges Verschweigen eines Mangels, der dreißigjährige Fall des § 438 Abs. 1 Nr. 1 BGB, Werke ohne Bezug zu einer Sache nach § 634a Abs. 1 Nr. 3 BGB, vertraglich vereinbarte Fristen, § 202 BGB, Hemmung durch Verhandlungen, § 203 BGB, der Neubeginn durch eine Vollstreckungshandlung, § 212 Abs. 1 Nr. 2 BGB, und der Neubeginn neben einer Höchstfrist. Ein Anerkenntnis wie eine Teilzahlung rechnet der Rechner, auch beim Titel, § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Die Frist für eine Betriebskostennachforderung ist keine Verjährungs-, sondern eine Ausschlussfrist, § 556 Abs. 3 BGB, und steht deshalb nicht in dieser Liste. Ersetzt keine Rechtsberatung.
Den Rechner gibt es auch als eigene Seite, den Verjährungsrechner für Forderungen. Welche Jahrgänge allgemein wann ablaufen, zeigt die Übersicht unter Wann verjährt eine Rechnung.
Vier Fristen, die nichts miteinander zu tun haben
Wer nach dem Auszug eines Mieters Bilanz zieht, hat meist mehrere Posten offen: zwei Monatsmieten, eine Nachzahlung aus der letzten Betriebskostenabrechnung, ein zerkratztes Parkett. Für jeden Posten läuft eine andere Frist, und die kürzeste ist nicht die, an die die meisten denken.
Verjährung von Mietschulden
Vier Fristen aus dem Mietverhältnis
Miete und Nutzungsentschädigung
- Frist
- drei Jahre, § 195 BGB
- Beginn
- Schluss des Jahres der Fälligkeit, § 199 Abs. 1 BGB
Nebenkostennachzahlung
Ausschlussfrist
- Frist
- zwölf Monate, § 556 Abs. 3 BGB
- Beginn
- Ende des Abrechnungszeitraums
- Danach
- drei Jahre, § 195 BGB
- Beginn
- Schluss des Jahres, in dem die Abrechnung zuging, § 199 Abs. 1 BGB
Schäden an der Wohnung
kürzeste Frist
- Frist
- sechs Monate, § 548 Abs. 1 BGB
- Beginn
- Rückgabe der Wohnung
Durch Vollstreckungsbescheid oder Urteil festgestellte Forderung
- Frist
- 30 Jahre, § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB
- Beginn
- Rechtskraft, § 201 BGB
Balken maßstäblich, 30 Jahre gekürzt. Ohne Hemmung und Neubeginn. Für Miete, die erst nach dem Titel fällig wird, gilt statt der 30 Jahre die regelmäßige Frist, § 197 Abs. 2 BGB.
Die Nebenkosten und die Schäden verdienen je ein eigenes Kapitel, weil ihre Fristen anders funktionieren als die Regel.
Verjährung der Nebenkostenabrechnung: zwei Fristen nacheinander
Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt sein, § 556 Abs. 3 BGB. Läuft das Abrechnungsjahr wie das Kalenderjahr, ist das der 31. Dezember des Folgejahres. Es kommt darauf an, wann die Abrechnung beim Mieter ankommt, nicht wann Sie sie abschicken.
Diese Frist ist keine Verjährung. Sie ist eine Ausschlussfrist: Nach ihrem Ablauf ist die Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten, § 556 Abs. 3 BGB. Eine verjährte Forderung besteht weiter, der Mieter muss sich nur auf die Verjährung berufen, § 214 Abs. 1 BGB. Eine ausgeschlossene Nachforderung können Sie gar nicht mehr verlangen.
Kommt die Abrechnung rechtzeitig an, beginnt die zweite Uhr. Die Nachzahlung wird nach der Rechtsprechung erst mit dem Zugang einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig. Sie verjährt dann in der Regelfrist von drei Jahren, § 195 BGB, ab dem Ende des Jahres, in dem die Abrechnung zuging.
| Abrechnungszeitraum | Abrechnung spätestens beim Mieter | Nachzahlung verjährt am |
|---|---|---|
| Kalenderjahr 2022, Abrechnung zugegangen im Oktober 2023 | 31.12.2023 | 31.12.2026 |
| Kalenderjahr 2023, Abrechnung zugegangen im Juni 2024 | 31.12.2024 | 31.12.2027 |
| 01.07.2023 bis 30.06.2024, Abrechnung zugegangen im März 2025 | 30.06.2025 | 31.12.2028 |
Bestreitet der Mieter die Abrechnung, muss er seine Einwendungen spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitteilen; danach kann er sie nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten, § 556 Abs. 3 BGB. Das schützt Ihre Abrechnung, verlängert aber nicht die Verjährung Ihrer Nachzahlung.
Ein Rückstand bei den monatlichen Vorauszahlungen ist ein Sonderfall. Solange das Jahr nicht abgerechnet ist, können Sie ihn wie Miete einfordern. Ist die Abrechnung erteilt oder die Abrechnungsfrist abgelaufen, können Sie nach der Rechtsprechung des BGH keine Vorauszahlungen mehr verlangen, nur noch den Saldo aus der Abrechnung. Wer offene Vorauszahlungen hat, rechnet deshalb besser rechtzeitig ab und fordert die Nachzahlung.
Gewerberaum
Die Ausschlussfrist gilt nach dem Gesetz für Wohnraum. Für Räume, die keine Wohnräume sind, zählt § 578 Abs. 2 BGB die entsprechend anwendbaren Vorschriften auf, und § 556 Abs. 3 BGB ist nicht darunter. Viele Gewerbemietverträge regeln eine eigene Abrechnungsfrist – dann gilt, was dort steht. Die Verjährung der Nachzahlung ist dieselbe: drei Jahre, § 195 BGB.
Schäden nach dem Auszug: sechs Monate ab Rückgabe
Die kürzeste Frist im Mietverhältnis trifft den Vermieter nach der Schlüsselübergabe. Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten, § 548 Abs. 1 BGB. Gemeint sind etwa Brandflecken im Parkett, herausgerissene Fliesen oder eigenmächtige Umbauten, die der Mieter nicht zurückgebaut hat.
Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem Sie die Mietsache zurückerhalten, § 548 Abs. 1 BGB – taggenau, nicht zum Jahresende. Wer die Wohnung am 15. März zurückbekommt, muss die Verjährung bis zum 15. September gehemmt haben. Ein Kostenvoranschlag, auf den Sie wochenlang warten, hält die Frist nicht an.
Frist
Halten Sie den Tag der Rückgabe im Übergabeprotokoll fest und tragen Sie das Ende der sechs Monate sofort in den Kalender ein. Für einen Mahnbescheid muss der Schaden beziffert sein, § 688 Abs. 1 ZPO – planen Sie die Zeit für das Angebot des Handwerkers ein.
Nicht unter die sechs Monate fällt, was der Mieter für die Nutzung schuldet. Gibt er die Wohnung nach dem Ende des Mietverhältnisses nicht zurück, können Sie für die Dauer der Vorenthaltung eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete verlangen, § 546a Abs. 1 BGB. Diese Nutzungsentschädigung verjährt wie die Miete in drei Jahren, § 195 BGB. Dasselbe gilt für Mietrückstände aus der Zeit vor dem Auszug.
Die Kaution ist für die Schäden oft der einfachste Weg. Verrechnen Sie Ihre Forderungen in der Kautionsabrechnung und beziffern Sie jeden Posten, am besten innerhalb der sechs Monate. Übersteigen die Schäden die Kaution, muss die Verjährung für den Rest vor Ablauf derselben Frist gehemmt sein, etwa durch einen Mahnbescheid.
Was die Frist anhält und was nicht
Eine Mahnung hält die Verjährung nicht an. Ebenso wenig eine Zahlungserinnerung mit Fristsetzung oder die Ankündigung, einen Anwalt einzuschalten. Wirksam sind nur wenige Dinge, und im Mietverhältnis kommen drei davon regelmäßig vor.
Verhandlungen. Streiten Sie mit dem Mieter über eine Betriebskostenabrechnung oder über die Höhe eines Schadens und sprechen Sie über eine Lösung, ist die Verjährung gehemmt, bis einer von beiden die Fortsetzung verweigert. Danach tritt sie frühestens drei Monate später ein, § 203 BGB. Wann ein Gespräch eingeschlafen ist, ist im Streit schwer zu beweisen.
Anerkenntnis. Bittet der Mieter schriftlich um Ratenzahlung, unterschreibt er eine Aufstellung des Rückstands oder zahlt er ausdrücklich auf die alte Schuld, beginnt die Frist in der Regel von vorn, § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB – frühestens aber mit dem Schluss des Jahres, in dem die Miete fällig war. Halten Sie solche Erklärungen in Textform fest. Zahlt er nur die laufende Miete weiter, ist das in der Regel kein Anerkenntnis des Rückstands.
Gerichtliche Geltendmachung. Die Zustellung eines Mahnbescheids hemmt die Verjährung, § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB, ebenso die Erhebung einer Klage, § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Die Hemmung endet sechs Monate nach dem Ende des Verfahrens, § 204 Abs. 2 BGB. Die Einzelheiten stehen unter Verjährung von Forderungen: Hemmung und Neubeginn.
Achtung
Eine Kündigung oder eine Räumungsklage hemmt die Verjährung der offenen Miete nicht. Der Räumungstitel verschafft Ihnen die Wohnung, nicht das Geld – für den Rückstand brauchen Sie einen eigenen Zahlungstitel.
Rückstände aus 2023: bis zum 31. Dezember 2026 handeln
Sind Mieten aus 2023 im Herbst 2026 noch offen und hat der Mieter nichts anerkannt, bleibt bis zum Jahresende ein Weg, der ohne seine Mitwirkung funktioniert: der Mahnbescheid. Entscheidend ist nicht der Tag, an dem er beim Mieter ankommt. Geht der Antrag vor dem Jahreswechsel bei Gericht ein und wird der Mahnbescheid demnächst zugestellt, wirkt die Hemmung auf den Eingang zurück, § 167 ZPO. Was beim Zustellen schiefgehen kann, steht unter Zustellung des Mahnbescheids.
Ein Antrag kann mehrere Monatsmieten, die Nutzungsentschädigung und eine Nebenkostennachzahlung zusammenfassen. Jede Forderung steht mit ihrem Zeitraum für sich im Antrag; die Verzugszinsen gehören dazu, weil sie mit der Hauptforderung verjähren, § 217 BGB.
Wenn der Mieter unbekannt verzogen ist. Das ist bei Mietschulden der häufigste Stolperstein. Das Mahnverfahren findet nicht statt, wenn der Mahnbescheid öffentlich zugestellt werden müsste, § 688 Abs. 2 Nr. 3 ZPO. Ermitteln Sie die neue Anschrift deshalb früh, etwa über eine Auskunft aus dem Melderegister. Bleibt sie unbekannt, führt der Weg über die Klage, die auch öffentlich zugestellt werden kann, § 185 ZPO.
Wir übernehmen den Antrag beim zuständigen Mahngericht, die Antwort auf Rückfragen des Gerichts und die Überwachung der Zustellung. Die Gerichtsgebühr beträgt mindestens 38,00 €, Nr. 1100 KV GKG. Bei berechtigter Forderung trägt der Mieter die Kosten des Verfahrens; sie werden in den Vollstreckungsbescheid aufgenommen, § 699 Abs. 3 ZPO. Unsere Vergütung können Sie vom Mieter als Schaden nur bis zur Höhe der Vergütung ersetzt verlangen, die einem Anwalt nach dem RVG zustünde, § 13e Abs. 1 RDG; die Aufstellung steht unter Kosten des Mahnbescheids.
Wie Sie vorgehen, solange das Mietverhältnis läuft – Verzug, Kündigung, Schonfrist -, beschreibt unser Ratgeber Mieter zahlt nicht: Verzug, Kündigung, Mahnbescheid.
Mit Titel: 30 Jahre statt drei
Widerspricht der Mieter dem Mahnbescheid nicht, beantragen Sie den Vollstreckungsbescheid. Ist er rechtskräftig, verjährt die festgestellte Forderung erst in 30 Jahren, § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB. Wer Mietschulden eintreiben will, hat damit Zeit: Ein Mieter, der heute nichts hat, kann in einigen Jahren ein pfändbares Einkommen haben.
Die 30 Jahre gelten für den Rückstand, der im Titel steht. Enthält ein Titel Leistungen, die erst später fällig werden und regelmäßig wiederkehren – etwa die künftige Miete oder laufende Zinsen -, tritt an die Stelle der 30 Jahre die regelmäßige Frist, § 197 Abs. 2 BGB. Für die Zinsen, die nach dem Titel auflaufen, heißt das: Sie verjähren jeweils nach drei Jahren, wenn Sie nicht vollstrecken.
Neben dem Titel steht dem Vermieter von Gesetzes wegen ein Pfandrecht an den Sachen zu, die der Mieter in die Wohnung eingebracht hat. Es hat eigene Grenzen und bekommt einen eigenen Ratgeber.
Wenn die Mietschulden schon verjährt sind
Verjährt heißt nicht erloschen. Der Mieter darf die Zahlung verweigern, muss sich aber darauf berufen, § 214 Abs. 1 BGB. Zahlt er trotzdem, kann er das Geld nicht zurückfordern, auch wenn er von der Verjährung nichts wusste, § 214 Abs. 2 BGB.
Bevor Sie einen alten Rückstand abschreiben, lohnt der Blick in die Akte: Gab es eine Ratenvereinbarung, eine unterschriebene Aufstellung, Gespräche über die Abrechnung? Dann ist die Frist womöglich gehemmt oder neu angelaufen. Einen Mahnbescheid über eine erkennbar verjährte Forderung sollten Sie dagegen nicht beantragen. Erhebt der Mieter die Einrede, tragen Sie die Kosten des Verfahrens, § 91 Abs. 1 ZPO.
Bleibt die Kaution. Für verjährte Mieten und Nebenkostennachzahlungen hilft sie nicht: Beide sind wiederkehrende Leistungen, und wegen solcher dürfen Sie sich nach Eintritt der Verjährung nicht aus der Mietsicherheit befriedigen, § 216 Abs. 3 BGB. Anders bei Schäden an der Wohnung: Mit ihnen dürfen Sie gegen die Kaution auch nach Ablauf der sechs Monate aufrechnen, wenn sie noch nicht verjährt waren, als sich beide Ansprüche erstmals gegenüberstanden, § 215 BGB. Sicher ist nur der Weg vorher: die Forderung hemmen, solange sie noch läuft.
Häufige Fragen
Wann verjähren Mietschulden?
Drei Jahre nach dem Ende des Jahres, in dem die Miete fällig war, § 195 BGB und § 199 Abs. 1 BGB. Mieten aus 2023 verjähren am 31.12.2026, Mieten aus 2024 am 31.12.2027.
Verjährt jede Monatsmiete einzeln?
Ja. Jede Monatsmiete ist eine eigene Forderung mit eigenem Fälligkeitstag, § 556b Abs. 1 BGB. Weil die Frist aber erst zum Jahresende anläuft, verjähren alle Mieten eines Kalenderjahres am selben 31. Dezember.
Gilt für gewerbliche Mietschulden eine andere Frist?
Nein, auch hier gelten drei Jahre, § 195 BGB. Anders ist die Nebenkostenabrechnung: Die gesetzliche Ausschlussfrist gilt für Wohnraum; § 578 Abs. 2 BGB nennt § 556 Abs. 3 BGB für Gewerberäume nicht. Maßgeblich ist dann der Vertrag.
Wann verjährt eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung?
Die Verjährung der Nebenkostennachzahlung beträgt drei Jahre ab dem Ende des Jahres, in dem die Abrechnung beim Mieter einging, § 195 BGB. Vorher muss die Abrechnung aber innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen sein, § 556 Abs. 3 BGB – sonst ist die Nachforderung ausgeschlossen.
Was passiert, wenn ich die Abrechnungsfrist verpasst habe?
Dann können Sie keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten, § 556 Abs. 3 BGB. Ein Guthaben des Mieters müssen Sie trotzdem auszahlen.
Wie lange habe ich nach dem Auszug Zeit für Schadensersatz?
Sechs Monate ab dem Tag, an dem Sie die Wohnung zurückerhalten haben, § 548 Abs. 1 BGB. Die Frist läuft taggenau und nicht bis zum Jahresende.
Verjähren Mietschulden schneller, wenn der Mieter ausgezogen ist?
Nein. Für die Verjährung von Mietrückständen ändert der Auszug nichts: Rückstände und Nutzungsentschädigung verjähren auch danach in drei Jahren, § 195 BGB. Kürzer ist nur die Frist für Schäden an der Mietsache.
Hemmt eine Mahnung die Verjährung?
Nein. Die Verjährung hemmen etwa Verhandlungen, § 203 BGB, oder die Zustellung eines Mahnbescheids, § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB. Ein Anerkenntnis des Mieters, etwa eine Bitte um Raten, lässt sie neu beginnen, § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB.
Der Mieter ist unbekannt verzogen. Was kann ich tun?
Zuerst die neue Anschrift ermitteln, etwa über das Melderegister. Ein Mahnbescheid kann nicht öffentlich zugestellt werden, § 688 Abs. 2 Nr. 3 ZPO. Bleibt der Aufenthalt unbekannt, kommt eine Klage mit öffentlicher Zustellung in Betracht, § 185 ZPO.
Wann verjähren Mietschulden mit Titel?
Ein rechtskräftig festgestellter Rückstand verjährt in 30 Jahren, § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB. Für künftig fällig werdende Leistungen aus dem Titel, etwa laufende Zinsen, gilt die regelmäßige Frist, § 197 Abs. 2 BGB.
Reicht ein Mahnbescheid-Antrag Ende Dezember?
Für die Hemmung zählt der Eingang des Antrags bei Gericht, wenn die Zustellung demnächst folgt, § 167 ZPO. Ein Antrag in den letzten Tagen kann den Rückstand retten; je knapper er kommt, desto weniger Spielraum bleibt für Rückfragen des Gerichts.
Wie beantrage ich den Mahnbescheid über Sie?
Über unser Formular auf der Startseite, ohne Registrierung. Wir prüfen die Angaben, reichen den Antrag ein und überwachen die Fristen. Mahnbescheid online beantragen.