Mieter zahlt nicht: Mietrückstand eintreiben, Forderung sichern
- Stand
- 11.10.2026
- Rechtsgrundlage
- § 543 Abs. 2 BGB
Bleibt die Miete aus, laufen zwei Uhren nebeneinander: die für Ihr Geld und die für die Kündigung. Sie hängen nicht zusammen, und wer nur die eine beachtet, verliert bei der anderen.
Kurz gefasst
- Die Miete ist, wenn der Vertrag nichts anderes bestimmt, zu Beginn des Monats fällig, spätestens am dritten Werktag, § 556b Abs. 1 BGB. Zahlt der Mieter nicht, tritt der Verzug ohne Mahnung ein, weil der Termin kalendermäßig bestimmt ist, § 286 Abs. 2 BGB.
- Fristlos kündigen können Sie, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist oder über mehr als zwei Termine mit zwei Monatsmieten, § 543 Abs. 2 BGB und § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.
- Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den Rückstand vor ihrem Zugang ganz bezahlt, § 543 Abs. 2 BGB. Bei Wohnraum wird sie noch unwirksam, wenn er bis zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage zahlt oder sich eine öffentliche Stelle dazu verpflichtet, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.
- Verzugszinsen betragen fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, § 288 Abs. 1 BGB. Die 40,00-€-Pauschale gibt es gegenüber einem privaten Wohnraummieter nicht.
- Die Kündigung bringt Ihnen die Wohnung, nicht das Geld. Für die Forderung brauchen Sie einen Titel – sonst verjährt sie nach drei Jahren, § 195 BGB.
Ab wann die Miete überfällig ist
Der Mieter ist verpflichtet, die vereinbarte Miete zu entrichten, § 535 Abs. 2 BGB. Wann, steht in § 556b Abs. 1 BGB: zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Zeitabschnitts, nach dem die Miete bemessen ist. Bei der üblichen Monatsmiete heißt das der dritte Werktag des Monats.
Daraus folgt etwas, das viele Vermieter nicht wissen: Sie müssen nicht mahnen. Die Leistungszeit ist nach dem Kalender bestimmt, und in diesem Fall tritt der Verzug von selbst ein, § 286 Abs. 2 BGB. Ab dem Tag nach dem dritten Werktag laufen die Zinsen, ohne dass Sie etwas geschrieben haben.
Hinweis
Ein Schreiben lohnt sich trotzdem. Nicht wegen des Verzugs, den haben Sie schon, sondern weil ein Rückstand oft ein Versehen ist – eine geplatzte Lastschrift, ein Dauerauftrag nach dem Bankwechsel. Wer früh nachfragt, klärt das in einer Woche statt in einem Verfahren.
Wenn der Mieter nicht zahlt, laufen zwei Uhren
Ab hier laufen zwei Dinge nebeneinander, die nichts miteinander zu tun haben. Der Verzug regelt, was Sie fordern dürfen. Ob Sie kündigen dürfen, steht woanders und hat eigene Schwellen.
| Die Geld-Uhr | Die Kündigungs-Uhr | |
|---|---|---|
| Läuft ab | dem Tag nach dem dritten Werktag, § 286 Abs. 2 BGB | zwei Terminen oder zwei Monatsmieten, § 543 Abs. 2 BGB |
| Bringt Ihnen | Zinsen und Kosten | die Wohnung |
| Endet durch Zahlung | nein, der Rückstand bleibt geschuldet | ja, die Kündigung ist dann ausgeschlossen |
| Braucht einen Titel | ja, für die Vollstreckung | ja, den Räumungstitel |
Für die Kündigung gilt eine Untergrenze, die leicht übersehen wird. Bei der Variante „zwei aufeinander folgende Termine“ ist der rückständige Teil nur dann nicht unerheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Zwei halbe Monatsmieten genügen also nicht.
Und die beiden Uhren laufen nicht nur getrennt, sie enden an verschiedenen Zielen. Die eine bringt Ihnen die Wohnung zurück, die andere das Geld – und nur für das Geld brauchen Sie einen Vollstreckungstitel. Wer nur kündigt, ist den Mieter los und die Forderung trotzdem nicht.
Was Sie neben der Miete verlangen dürfen
Ab Verzug schuldet Ihnen der Mieter Zinsen: fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, § 288 Abs. 1 BGB. Dazu die Kosten, die Ihnen durch die Verzögerung entstehen, § 280 Abs. 2 BGB. Weil der Verzug bei der Miete ohne Mahnung eintritt, gehören dazu schon die Auslagen für die erste Mahnung – anders als bei einer Rechnung ohne festen Termin, bei der erst die Mahnung den Verzug auslöst.
Achtung
Zwei Beträge, die bei Geschäftskunden gelten, gibt es hier nicht: die Pauschale von 40,00 € nach § 288 Abs. 5 BGB und die neun Prozentpunkte nach § 288 Abs. 2 BGB. Beide setzen voraus, dass der Schuldner kein Verbraucher ist. Wer eine Wohnung privat mietet, ist es.
Ein Beispiel. Eine Monatsmiete von 850,00 €, fällig am 3. März, unbezahlt. Der Verzug beginnt am 4. März, die Zinsen laufen ab diesem Tag auf 850,00 €. Bleibt auch die Aprilmiete aus, sind es zwei Termine – und damit ist die Schwelle für die fristlose Kündigung erreicht, sofern der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt. Wie sich die Zinsen berechnen, steht unter Verzugszinsen berechnen.
Kündigen und trotzdem kassieren: die Reihenfolge entscheidet
Hier verlieren Vermieter regelmäßig die Kündigung, und zwar mit einem einzigen Satz aus dem Gesetz: Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird, § 543 Abs. 2 BGB. Zahlt der Mieter den Rückstand also ganz, bevor Ihre Kündigung ihm zugeht, ist die Kündigung ausgeschlossen.
Mieter zahlt nicht
Vom Rückstand zum Titel
Rückstand
Die Miete ist spätestens am dritten Werktag fällig, danach tritt der Verzug ohne Mahnung ein
Fristlose Kündigung
Verzug mit mehr als einer Monatsmiete aus zwei aufeinander folgenden Terminen, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, oder mit zwei Monatsmieten über mehr als zwei Termine – und zwar, bevor der Mieter zahlt
Schonfrist
Zahlt der Mieter den ganzen Rückstand bis zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage, wird die Kündigung unwirksam
Mahnbescheid
Für den Rückstand als bestimmte Geldsumme, unabhängig von der Kündigung
Vollstreckungsbescheid
Kein Widerspruch binnen zwei Wochen nach Zustellung: dann beantragen, der Titel über das Geld
Die Kündigung bringt die Wohnung zurück, nicht das Geld. Für die offene Miete braucht es einen eigenen Titel.
Wer erst verhandelt und Raten vereinbart, stundet den Rückstand: Solange die Raten laufen, ist der Mieter mit ihm nicht in Verzug, und ist er bezahlt, bevor die Kündigung zugeht, ist sie ausgeschlossen, § 543 Abs. 2 BGB. Wenn Sie die Wohnung zurückwollen, gehört die Kündigung deshalb an den Anfang – nicht ans Ende der Gespräche.
Selbst danach ist sie nicht sicher. Bei Wohnraum wird die Kündigung nachträglich unwirksam, wenn Sie spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs wegen der fälligen Miete und Nutzungsentschädigung befriedigt werden oder sich eine öffentliche Stelle, etwa das Jobcenter, dazu verpflichtet, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Der Mieter kann also noch heilen, wenn die Räumungsklage bereits läuft.
Frist
Diese Schonfrist wirkt nicht zweimal. Sie gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine so unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Wer schon einmal gekündigt hat und durch eine Nachzahlung ausgebremst wurde, steht beim nächsten Rückstand deutlich besser da – vorausgesetzt, die erste Kündigung ist dokumentiert.
Neben der fristlosen steht die ordentliche Kündigung: Sie ist möglich, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, § 573 Abs. 2 BGB. Die Schonfristzahlung heilt sie nicht – sie greift nach ihrem Wortlaut nur für die fristlose. Ob im Einzelfall beides nebeneinander ausgesprochen wird, ist eine Frage für Ihre Anwältin oder Ihren Anwalt; wir sind registrierter Rechtsdienstleister für Inkassodienstleistungen, § 10 Abs. 1 RDG, und beraten nicht im Mietrecht.
Wenn die Wohnung leer ist und das Geld fehlt
Der Auszug beendet die Forderung nicht, er nimmt Ihnen nur das Druckmittel. Was bleibt, ist ein Betrag auf dem Papier und eine Frist: Mietforderungen verjähren in drei Jahren, § 195 BGB, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem sie entstanden sind und Sie von ihnen wussten oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten wissen müssen, § 199 Abs. 1 BGB. Der Rückstand aus dem März 2026 verjährt damit am 31. Dezember 2029.
Bis dahin müssen Sie einen Titel haben, sonst war die Forderung nichts wert. Mit Titel sieht es anders aus: Rechtskräftig festgestellte Ansprüche, etwa aus einem Vollstreckungsbescheid, verjähren erst in 30 Jahren, § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB. Aus einer Frist von drei Jahren wird damit eine von dreißig – und ein Schuldner, der heute nichts hat, hat in fünf Jahren vielleicht ein Einkommen.
Das Datum für einen einzelnen Rückstand nennt der Rechner, mit und ohne Titel.
Wann verjährt Ihre Forderung?
Nicht das Rechnungsdatum, sondern der Tag, an dem die Zahlung fällig war.
Nur ausfüllen, wenn der Schaden erst später eingetreten ist.
Nur ausfüllen, wenn Sie erst später von Anspruch und Schuldner erfahren haben.
Leer lassen, wenn der Schuldner weder gezahlt noch die Forderung anerkannt hat.
Leer lassen, wenn noch kein Mahnbescheid zugestellt ist.
Was der Antrag kostet und was der Schuldner Ihnen dann schuldet, zeigt der Gebührenrechner.
Unverbindliche Berechnung. Abgebildet sind die regelmäßige Frist, § 195 BGB, mit Fristbeginn nach § 199 Abs. 1 BGB und den Höchstfristen nach § 199 Abs. 2 bis 4 BGB, die zehnjährige Frist nach § 196 BGB, die sechs Monate nach § 548 Abs. 1 BGB, die Mängelfristen nach § 438 BGB und § 634a BGB sowie die dreißig Jahre für einen Titel, § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB und § 197 Abs. 1 Nr. 4 BGB, bei künftig fällig werdenden wiederkehrenden Leistungen ersetzt durch die regelmäßige Frist, § 197 Abs. 2 BGB. Nicht berechnet werden: die dreißig Jahre für Schadensersatz wegen vorsätzlicher Verletzung von Leben, Körper, Gesundheit, Freiheit oder sexueller Selbstbestimmung, § 197 Abs. 1 Nr. 1 BGB, arglistiges Verschweigen eines Mangels, der dreißigjährige Fall des § 438 Abs. 1 Nr. 1 BGB, Werke ohne Bezug zu einer Sache nach § 634a Abs. 1 Nr. 3 BGB, vertraglich vereinbarte Fristen, § 202 BGB, Hemmung durch Verhandlungen, § 203 BGB, der Neubeginn durch eine Vollstreckungshandlung, § 212 Abs. 1 Nr. 2 BGB, und der Neubeginn neben einer Höchstfrist. Ein Anerkenntnis wie eine Teilzahlung rechnet der Rechner, auch beim Titel, § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Die Frist für eine Betriebskostennachforderung ist keine Verjährungs-, sondern eine Ausschlussfrist, § 556 Abs. 3 BGB, und steht deshalb nicht in dieser Liste. Ersetzt keine Rechtsberatung.
Hinweis
Ein Räumungstitel hilft dabei nicht. Er berechtigt zur Räumung, nicht zur Vollstreckung wegen Geld. Für die offene Miete brauchen Sie einen eigenen Titel, und den bekommen Sie im Mahnverfahren schneller und günstiger als über eine Klage, solange der Mieter nicht widerspricht.
Mahnbescheid: die Mietforderung titulieren
Die Miete ist eine gewöhnliche Geldforderung, und das Mahnverfahren ist für Ansprüche auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme in Euro eröffnet, § 688 Abs. 1 ZPO. Es gibt keinen mietrechtlichen Sonderweg: Der Vermieter beantragt den Mahnbescheid wie jeder andere Gläubiger auch.
Das Gericht prüft die Forderung dabei nicht inhaltlich, es stellt zu. Widerspricht Ihr Mieter nicht binnen zwei Wochen, § 692 Abs. 1 Nr. 3 ZPO, beantragen Sie den Vollstreckungsbescheid – und damit haben Sie den Titel. Die Gerichtsgebühr beträgt eine halbe Gebühr, mindestens 38,00 €, Nr. 1100 KV GKG.
| Mahnbescheid | Räumungsklage | |
|---|---|---|
| Ziel | Titel über das Geld | Titel über die Wohnung |
| Gericht prüft die Forderung | nein, nur die Zulässigkeit | ja, in der Regel mit Verhandlung |
| Hemmt die Verjährung der Geldforderung | ja, ab Zustellung, § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB | nein, nur eine zugleich erhobene Zahlungsklage, § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB |
| Anwalt nötig | nein | bei Wohnraum nein, zuständig ist stets das Amtsgericht |
Die Zeile zur Verjährung ist der Grund, das Verfahren nicht aufzuschieben. Keine Mahnung hält die Frist an. Das tun etwa Verhandlungen, § 203 BGB, oder eine Maßnahme nach § 204 Abs. 1 BGB, im Mahnverfahren die Zustellung des Mahnbescheids, § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB. Wie das Verfahren abläuft, steht unter Ablauf des gerichtlichen Mahnverfahrens; was bei einer offenen Rechnung gilt, unter wenn ein Kunde die Rechnung nicht zahlt.
Die Kosten des Verfahrens strecken Sie vor. Tragen muss sie bei berechtigter Forderung am Ende Ihr Mieter: Die Kosten des Verfahrens werden in den Vollstreckungsbescheid aufgenommen, § 699 Abs. 3 ZPO, vorgerichtliche Kosten machen Sie als Verzugsschaden nach § 280 Abs. 1 BGB und § 280 Abs. 2 BGB im Mahnbescheid als Nebenforderung geltend. Unsere Vergütung können Sie vom Mieter als Schaden nur bis zur Höhe der Vergütung ersetzt verlangen, die einem Anwalt nach dem RVG zustünde, § 13e Abs. 1 RDG.
Was dieser Ratgeber nicht behandelt
Drei Themen grenzen an diesen Fall und haben eigene Regeln, die den Rahmen hier sprengen würden. Die Räumungsklage, wenn der Mieter nach der Kündigung nicht auszieht: Sie läuft vor dem Prozessgericht, dauert Monate und endet mit einem Räumungstitel, den der Gerichtsvollzieher vollstreckt.
Das Vermieterpfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters, das dem Vermieter von Gesetzes wegen zusteht und eigene Grenzen hat. Und der Fall, dass der Mieter die Nebenkosten nicht zahlt oder eine Nebenkostenabrechnung nicht bezahlt bleibt: Dort steht neben der Regelfrist die Abrechnungsfrist des Mietrechts – dazu bekommt jedes Thema hier einen eigenen Ratgeber. Die Fristen für Miete, Nebenkosten und Schäden stehen unter Verjährung von Mietschulden.
Häufige Fragen
Mein Mieter zahlt keine Miete – muss ich erst mahnen?
Für den Verzug nicht. Die Miete ist spätestens am dritten Werktag fällig, § 556b Abs. 1 BGB, und weil der Termin kalendermäßig bestimmt ist, tritt der Verzug ohne Mahnung ein, § 286 Abs. 2 BGB. Ein Schreiben lohnt sich trotzdem, weil ein Rückstand oft ein Versehen ist.
Ab wann darf ich fristlos kündigen?
Wenn Ihr Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist, oder über mehr als zwei Termine hinweg mit einem Betrag, der zwei Monatsmieten erreicht, § 543 Abs. 2 BGB. Bei der ersten Variante muss der Rückstand die Miete für einen Monat übersteigen, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.
Der Mieter zahlt, nachdem ich gekündigt habe. Ist die Kündigung weg?
Die fristlose bei Wohnraum ja, wenn der ganze Rückstand spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs bezahlt ist oder sich eine öffentliche Stelle dazu verpflichtet, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Zahlt er den Rückstand schon vor Zugang der Kündigung ganz, ist sie von vornherein ausgeschlossen, § 543 Abs. 2 BGB.
Gilt die Schonfristzahlung jedes Mal?
Nein. Sie gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine so unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Halten Sie die erste Kündigung deshalb in den Unterlagen.
Bekomme ich die 40-Euro-Pauschale vom Mieter?
Nein. Die Pauschale nach § 288 Abs. 5 BGB setzt voraus, dass der Schuldner kein Verbraucher ist; wer eine Wohnung privat mietet, ist es. Ebenso wenig gelten die neun Prozentpunkte aus § 288 Abs. 2 BGB – es bleibt bei fünf, § 288 Abs. 1 BGB.
Der Mieter ist ausgezogen und schuldet noch Miete. Was jetzt?
Die Forderung besteht weiter und verjährt in drei Jahren, § 195 BGB, ab dem Schluss des Jahres ihrer Entstehung, § 199 Abs. 1 BGB. Bis dahin sollten Sie einen Titel haben: Rechtskräftig festgestellte Ansprüche verjähren erst in 30 Jahren, § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB.
Reicht mir der Räumungstitel nicht?
Für die Wohnung ja, für das Geld nicht. Ein Räumungstitel berechtigt zur Räumung; wegen der offenen Miete vollstrecken Sie daraus nicht. Dafür brauchen Sie einen eigenen Zahlungstitel.
Kann ich Mietschulden über das Mahnverfahren eintreiben?
Ja. Die Miete ist eine bestimmte Geldsumme in Euro, und für solche Ansprüche ist das Mahnverfahren eröffnet, § 688 Abs. 1 ZPO. Einen mietrechtlichen Sonderweg gibt es nicht; die Gerichtsgebühr beträgt mindestens 38,00 €, Nr. 1100 KV GKG.
Was kostet mich der Mahnbescheid?
Die Gerichtsgebühr ist eine halbe Gebühr nach dem Streitwert, mindestens 38,00 €, Nr. 1100 KV GKG. Sie strecken sie vor; bei berechtigter Forderung trägt sie der Mieter, sie wird in den Vollstreckungsbescheid aufgenommen, § 699 Abs. 3 ZPO.